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案析延期办理房产证违约金的诉讼时效

来源:湖南贺春林律师网作者:湖南律师时间:2013-10-11

  房产证是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

  2002年5月27日,原告王某和被告大连市某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:原告向被告购买位于大连市沙河口区中山路的某大厦住宅楼402号房;被告须于2002年8月30日将验收合格的房屋交付给原告使用,并应于房屋交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任自交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自该一年届满之次日起由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。合同签订后,原告依约付清了全部购房款,被告亦按时将房屋交付给原告使用。被告因消防工程验收及房屋面积测绘等问题,没有将办理房屋权属登记所需的资料报给房产局,导致原告无法办理《房屋所有权证书》。直到2006年4月20日,被告才给原告开具结算发票并通知可以办理《房屋所有权证书》。2007年3月19日,原告向法院起诉,要求被告支付2003年8月31日至2006年4月20日期间的延期办证违约金。

  被告认为:原告购买房屋享有的是物权,而不适用诉讼时效。既使适用诉讼时效,原告于2007年3月19日才起诉主张权利,2003年8月31日至2005年3月19日期间的违约金超过了两年诉讼时效,不受法律保护。

  原告认为:延期办证违约金的诉讼时效期间应从2006年4月20日开始起算,所以,其诉讼请求没有超过两年的诉讼时效。

  法院认为:合同明确约定了如因被告的责任自交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,被告应承担违约责任。原告明知自2003年8月31日起可以要求被告支付延期办证的违约金。所以,延期办证违约金的诉讼时效期间应自2003年8月31日开始起算。原告在诉讼中不能提供证据证明诉讼时效期间有中断,所以,法院只能支持2005年3月19日至2006年4月20日期间的延期办证违约金。2005年3月19日之前的延期办证违约金已超过了两年的诉讼时效,不再受法律的强制保护。

  案例分析:

  1、原告要求被告支付延期办证违约金的请求,属债权请求权,适用两年的普通诉讼时效。原告取得权属证书前,并未取得房屋物权。被告认为延期办理房产证支付违约金不受诉讼时效限制的观点是没有法律依据的。

  2、《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年,法律另有规定的除外。该法同时规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。延期办证违约金的诉讼时效期间,应自合同约定的办证期限届满之日开始起算,亦即自开发商的违约行为发生之日起算。本案中,合同明确约定了如因被告的责任自2002年8月30日交付起如超过一年,原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,被告应承担违约责任。所以,被告的违约行为发生在2003年8月31日,即本案诉讼时效期间应从2003年8月31日起算。原告于2007年3月19日才起诉,是否已经过诉讼时效呢?被告因消防工程验收及房屋面积测绘等问题,没有将办理房屋权属登记所需的资料报给房产局,导致原告无法办理《房屋所有权证书》,由此产生违约金是一个持续的状态,会随着时间的延长而增长。也就是说,被告的违约行为一直延续到2006年4月20日止。但是,由于原告迟至2007年3月19日才起诉被告要求其支付延期办证违约金,此后,原告也未举证证明在起诉日前向被告主张过权利。所以,自起诉日的前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效,自起诉日的前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。被告违约责任期间为2003年8月31日起至2006年4月20日止,法院对2005年3月19日至2006年4月20日期间的延期办证违约金予以支持,对2003年8月31日起至2005年3月18日止的违约金请求权不予支持是正确的。